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Attention à la prolifération des zones commerciales – Le Monde économie – 18/02/15

Paru le 26 février 2015 | dans Expertises
Rédigé par Franck Gintrand

Les  créations  de  surfaces  commerciales  ont  chuté  de  20  %  en  2014,  a annoncé,  en  début  d’année,  la  fédération  professionnelle  du  secteur, Procos.  Une  chute  cependant  très  relative,  puisque  5,1  millions  de  mètres carrés  ont  quand  même  été  autorisés.  Et  6  autres  millions  de  mètres  carrés ont  déjà  été  prévus.

Des  chiffres  qui  donnent  le  tournis,  surtout  lorsqu’on  les  rapporte  à  la baisse  du  taux  de  fréquentation  des  centres  commerciaux.  Si  les constructions  se  poursuivent  à  ce  rythme,  «  le  parc  de  surfaces commerciales  devrait  présenter  un  surplus  de  30  à  40  millions  de  mètres carrés  »  d’ici  à  2020,  toujours  selon  Procos.

En  2012,  l’Assemblée  des  communautés  de  France  s’alarmait  de  cette prolifération  et  déclarait  que  «  la  surproduction  manifeste  de  surfaces  de vente  au  regard  des  potentiels  locaux  de  consommation  laiss[ait]  craindre la  formation  d’une  bulle  spéculative  ».  Désormais,  les  experts  n’emploient plus  le  conditionnel.  Alors  que  tous  les  acteurs  ont  conscience  que  le secteur  repose  sur  une  bulle,  pourquoi  la  tendance  ne  s’inverse-­t-­elle  pas  ?

Course  en  avant

Un  élément  de  réponse  est  à  chercher  du  côté  des  outils  comptables  dont disposent  les  sociétés  d’investissement  immobilier  cotées  (SIIC), principaux  constructeurs  de  centres  commerciaux.  Comme  l’explique l’économiste  et  urbaniste  Pascal  Madry,  auteur  de  Du  Far  West  à  la  ville. L’urbanisme  commercial  en  questions  (éd.  Parenthèses,  2014),  les  SIIC ont,  depuis  2002,  la  possibilité  de  «  faire  figurer  la  valeur  de  leurs  murs commerciaux  (…)  à  l’actif  de  leur  compte  de  bilan  »,  même  si  elles  ne perçoivent  aucun  loyer  et  que  «  leurs  locaux  restent  vides  ».  Les promoteurs  peuvent  ainsi  gonfler  leur  bilan  et  «  garantir  de  nouveaux appels  de  fonds  ».

Autrement  dit,  c’est  la  course  en  avant  :  chaque  projet,  même  s’il  n’est  pas rentable,  permet  au  promoteur  de  trouver  les  fonds  pour  financer  le  projet suivant.  Une  spirale  infernale  qui,  si  elle  s’arrête,  provoquera l’effondrement  du  marché.  D’où  le  choix  des  SIIC  d’entretenir  activement  la bulle…

Mais  les  promoteurs  ne  sont  pas  les  seuls  responsables  de  cette  folie  de construction.  Les  intercommunalités  ont  besoin  des  centres  commerciaux. Frappées  de  plein  fouet  par  la  crise  économique  et  la  baisse  des  dotations de  l’Etat,  les  collectivités  n’ont  plus  les  moyens  de  financer  tous  leurs investissements.  L’arrivée  d’une  zone  commerciale,  synonyme  de  nouvelles rentrées  fiscales,  est  donc  souvent  vue  d’un  bon  œil.  Sans  compter  les créations  d’emplois  qu’elle  amène.

Pas  de  cohérence  territoriale

Tant  de  bonnes  raisons  qui  incitent  les  «  intercos  »  à  soutenir  leur prolifération,  non  seulement  en  injectant  de  façon  surabondante  du  foncier pour  attirer  les  promoteurs,  mais  aussi  en  leur  accordant  généreusement des  autorisations  d’implantation.

Mais  le  véritable  problème  est  l’absence  de  cohérence  territoriale  en matière  de  développement  commercial.  Lorsqu’une  collectivité  refuse l’implantation  d’une  zone  commerciale,  le  promoteur,  jouant  de  la concurrence,  se  déplace  de  quelques  kilomètres  pour  s’installer  dans «  l’interco  »  voisine,  en  l’absence  de  plan  d’aménagement  commercial raisonné  et  coercitif  à  l’échelon  du  département.

La  loi  Pinel  prévoit  un  renforcement  du  contrôle  des  commissions  chargées de  délivrer  les  autorisations  et  complexifie  les  critères  d’implantation  pour les  promoteurs.  Ces  mesures  sont  nécessaires,  mais  insuffisantes.  Car  tant que  les  bilans  des  SIIC  ne  seront  pas  représentatifs  de  la  réalité  du  marché immobilier,  les  promoteurs  continueront  à  implanter  de  nouveaux  centres commerciaux.  Et  tant  que  le  développement  commercial  ne  fera  pas  l’objet de  véritables  plans  départementaux,  la  concurrence  entre  collectivités favorisera  la  multiplication  des  zones  commerciales  de  périphérie.  La  prise de  conscience  est  là.  Reste  à  agir.

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Frank  Gintrand  (Directeur  général  de  Global  Conseil  Corporate)

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