Analyses

AccueilAnalysesFabrique de l'opinionExpertisesUrbanismeLe B.a.-Ba de la gentrification en 15 questions réponses

Le B.a.-Ba de la gentrification en 15 questions réponses

Paru le 26 septembre 2014 | dans Urbanisme
Rédigé par Franck Gintrand

Désignant l’embourgeoisement d’un quartier pauvre, la gentrification est le fait de catégories moyennes supérieures aspirant à rester en centre-ville, y compris dans un environnement social mélangé. Mais, en France, le phénomène caractérise essentiellement les grandes agglomérations. Les centres des villes moyennes, eux, souffrent plus d’une désaffection que d’un engouement des bobos. Analyse d’un phénomène complexe en 10 questions réponses. 

Qui sont les gentrificateurs ?

Les gentrificateurs appartiennent à la classe moyenne supérieure. Ils sont professions libérales, exercent les métiers de la banque et de la communication. A la différence des catégories supérieures, ils n’ont pas les moyens de résider dans les beaux quartiers. Mais, contrairement aux autres membres de la classe moyenne supérieure, ils n’envisagent pas de s’installer dans des banlieue qu’ils jugent anonymes et ennuyeuses. L’identité bobo résulte de cette double opposition au conservatisme des quartiers les plus favorisés et au caractère conventionnel des banlieues.

Quelles sont leurs motivations ?

Outre le fait qu’ils veulent continuer d’habiter en ville, se déplacer à pied, profiter des services et des commerces de proximité, les gentrificateurs ont le sentiment de participer à la mutation d’un quartier, de jouer le rôle de pionnier, d’écrire une page d’histoire locale. Bien sûr cette aspiration n’est pas dissociable d’un intérêt économique bien compris (acheter un logement à bas prix pour le valoriser) mais le pari spéculatif n’est jamais la motivation première. Il faut avoir le goût de l’aventure pour se risquer à investir et vivre dans un quartier dont rien ne peut garantir qu’il évoluera favorablement.

Quelle est l’attitude des gentrificateurs face aux populations défavorisées ?

Avant d’être une culture de la mixité, opposée à la logique du ghetto, qu’il soit chic ou pauvre, la gentrification constitue d’abord un mouvement d’embourgeoisement. Ce processus favorise les programmes privés sur la conversion de l’habitat en logement social. Cette tendance peut être le fait exclusif du marché, ou bénéficier d’un soutien des élus locaux désireux de freiner la paupérisation d’un quartier. Mais une fois le phénomène enclenché, l’enjeu consiste à conserver une dimension authentique et mélangée, vivante et urbaine.

Les gentrificateurs sont-ils de droite ou de gauche ?

Adeptes d’une culture à la fois populaire et élitiste, cosmopolite et branchée, les bobos adhèrent à la mondialisation et au libéralisme économique. Ils sont partisans d’une « solidarité » minimale tout en étant réfractaires à l’accroissement de la fiscalité et à ce qu’ils assimilent à de l’ »assistanat ». Convaincus des vertus de la diversité, ils sont logiquement partisans du dialogue dans la résolution des conflits, du respect des différences pour peu qu’elles ne s’affichent pas de façon trop affirmée.

Les gentrificateurs sont-ils plus investis dans la vie locale que la moyenne ?

Les bobos s’impliquent fortement dans la vie locale. Ils défendent leur environnement en s’investissent dans la vie associative, n’hésitent pas à interpeler les élus et, s’il le faut, recourir aux pétitions. En revanche, le recours juridique reste le fait des mouvements ou d’individus les plus conservateurs, souvent plus à droite qu’au centre.

Quel rôle jouent les municipalités ?

Les municipalités jouent un rôle évidemment central dans la gestion de la gentrification. Elles n’ont pas le pouvoir d’initier ce phénomène mais, à travers un projet ambitieux et réaliste, elles peuvent l’accélérer ou, au contraire, tenter de le ralentir. Dans le premier cas, il s’agit prioritairement de favoriser le retour des classes solvables face à la paupérisation de la ville et la diminution brutale des aides publiques. Dans le second cas, la préoccupation des politiques est d’encadrer le phénomène, de maintenir une diversité qu’ils estiment menacer.

Quels sont les principes d’une politique locale de soutien à la gentrification ?

Ces politiques favorisent la réhabilitation plutôt que la construction, l’immobilier en accession plutôt que le logement social, les promoteurs privés plutôt que les organismes de logements sociaux, les Zones d’Aménagement Concertés plutôt que les opérations ponctuelles.

Le contexte actuel est-il favorable au développement des phénomènes de gentrification ?

Le développement de la gentrification pourrait être favorisé par une diminution drastique de l’interventionnisme public à la fois sur un plan financier (baisse des subventions par l’Etat et les autres collectivités) et sur un plan politique (développement de la concertation et plus largement de la démocratie locale).

Quels sont les acteurs institutionnels privés de la gentrification ?

Les promoteurs reconvertissent le patrimoine et prennent en charge le financement du quota réglementaire de logements sociaux. Ils ne font, là aussi, qu’accompagner le mouvement. Mais s’ils ne croient pas au projet de l’équipe municipale en place, ils ne prendront aucun risque. Ils attendront. Plus important peut-être encore, le rôle des agences immobilières. N’oublions pas que dans un quartier où il s’agit moins de raser pour reconstruire que de réhabiliter pour valoriser, leur capacité à faire jouer leur carnet d’adresse peut être déterminant. Mais si les agences immobilières doutent, la gentrification est de l’ordre de l’impossible.

L’intérêt des gays pour un quartier populaire est-il un signe ?

Difficile de ne pas sombrer dans la caricature en avançant ce genre d’affirmation mais l’intérêt des gays pour un quartier populaire constitue un excellent indicateur d’évolution.

Quelles sont les principaux facteurs de gentrification ?

Certaines conditions doivent être impérativement réunies pour qu’un processus de gentrification se concrétise. Premier point, l’activité doit se développer en centre-ville pour créer une pression de la demande et une augmentation des prix de l’immobilier. Ce développement de l’activité du centre ville crée la nécessité d’offrir un habitat de qualité, non pas en construisant du neuf mais en réhabilitant de l’ancien. Ajoutez à cela la création ou l’implantation d’un équipement prestigieux, et la mutation du marché devient mécanique. Mais le processus de gentrification ne peut exister que si un quartier limitrophe offre un patrimoine digne d’être valorisé. Les friches industrielles peuvent donner lieu à la création d’éco-quartiers mais cela n’a pas grand chose à voir avec le processus autrement plus complexe de la gentrification.

Quelles sont les principales étapes de la gentrification ?

La gentrification ne démarre pas un jour donné mais elle se signale souvent par l’installation d’un équipement de prestige en marge du centre. Cette implantation a pour effet d’étendre le périmètre symbolique du centre aux yeux des catégories moyennes supérieures. On assiste alors à une première vague d’acquisition et à une premier mouvement à la hausse de l’immobilier. Pour que ce mouvement se confirme il faut que la ville donne des preuves tangibles de sa volonté d’investir en aménageant la voie publique, en supprimant un élément stigmatisant du quartier, mais surtout en définissant un projet cohérent basé sur le refus de la densification, le respect du patrimoine et le maintien des services.

La question du commerce est-elle centrale ?

Pour les gentrificateurs une zone commerciale vivante et agréable définit la vraie ville. C’est ce qui manque par définition aux ville résidentielle. L’image de la zone commerciale donne donc la tonalité générale, en positif ou en négatif, aux yeux de ses habitants mais aussi, surtout, de ceux qui envisagent de s’installer. Certains commerces sont favorisés (cafés, restaurants chics, boutique de décoration, commerces pour chiens…). D’autres sont prohibés dans la mesure où ils constituent des facteurs de dévalorisation : pizzerias bon marché, cafés et franchises bon marché.

Quel est le rôle des associations ?

Aux Etats-Unis, les associations jouent un rôle déterminant dans l’accompagnement et l’encadrement de la gentrification en remplissant une double mission : animer le quartier et veiller à sa bonne évolution.  Elles peuvent être consultées sur les nouveaux programmes immobiliers et sur les nouveaux commerces même si ceux-ci peuvent passer outre. Sur la question spécifique et délicate du logement social, elles en défendent la nécessité tout en réclamant que les immeubles comportent un petit nombre d’appartement et se fondent dans leur environnement. Elles peuvent également être consultées sur l’octroi de subventions aux commerçants. Elles apportent apporter un réseau aux adhérents qui n’en ont pas et des affaires à certains professionnels (agents immobiliers, notamment). Mais l’implication dans une association de quartier participe avant tout à la construction d’une image de bon voisin (particulièrement importante dans des secteurs de petits immeubles et de maisons individuelles).

Comment fonctionnent les associations aux Etats-Unis ?

Aux Etats-Unis, chaque association représente un secteur restreint mais, une fois habilitée par la  Ville, elle représente tous les habitants. Leur animation est le fait de quelques individus qui s’attachent à identifier de bons profils pour les épauler (retraités, femmes travaillant à mi-temps, femmes divorcées attachées à une vie sociale qu’elles n’auraient pas dans une banlieue chic, professions fortement diplômées et réputées pour leur sens de l’organisation). Les gays de même que les locataires n’en sont pas exclus. Mais les premiers sont invités à se fondre dans la communauté et les seconds ne s’y reconnaissent pas. A l’inverse les individus les plus opposés à la diversité finissent pas être marginalisés. C’est dans les associations que se forge une identité durable.

Franck Gintrand

Revue de presse

Les débats du moment